疫情下的房地产走势!新冠病毒冲击下的理财因应之道【8】
全安财务专栏20
读者问李先生,我刚刚看了一个电视节目,说最近房价不降反升,全美房屋中位价比去年同期涨了8%。新冠疫情仞在流行,全美确诊过百万;而经济重开在即,这对房地产市场带来何种影响?什么时候是买入房地产的好时机?

答:美国全国地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,3月份房价中位数为28.06万美元,同比增长8%。您必须了解:那并不是三月份交易数据。房地产交易从下单( Make an offer )到过户(Closing),通常需要45-60天。所以,  上述数据实际上是一月份的房产交易。那时美国新冠疫情才刚刚开始,尚不严重。

54日头版就预测美国的房产价格会下降2-3%甚至更大跌幅( deeper dive)即将显现,如下图:

只有经济先好起来,大家都有工作,才能存点钱(头款);才能贷得了款(分期付款),才能买得起房子。同样,商业房产投资人,只有在经济运营良好的条件下,才有意愿投资(才租得出去)。您了解这点,就比较容易回答您的问题了:世纪疫情对房地产的影响才刚刚开始,造成其价格暴跌及其负面影响尚未开始;其下跌的幅度及延续的时间并不是您我目前所能想象得到的:

失业率是影响房产最重要因素之一:2008年金融风暴对房地产影响,够不够吓人:大房子腰斩一半,小房子跌至四分之一;而当时的失业率只有15%,而这次世纪疫情引起的危机,失业率至5月2日已经达到24.9%(见下图,随着疫情的发展,仍然在加深、扩大),其幅度可能远超1929年大萧条的水平(25.6%)。因为1929大萧条是过去式的最高点,而此次是现在进行式尚未达到高点。

目前因为失业率高涨,联邦政府不得不推动经济重开复工;但新冠疫情在美国并未得到有效控制。目前,美国新冠

确诊132万,死亡约7.83万,均占全球第一,约占三分之一。如下图显示 ( 至5月9日中午12点):

我们有充分理由担心,今天确诊已经132万,只要其中10%成为重症,全美医院能否负担得了?呼吸机够不够?  更何况每天还要增加27,518例,经济重开复工后,社交距离缩短,会不会更甚?

美国领失业救济金的人已经超过4,000万(估计影响1.2亿人口,以三口之家) 已经超过2008年金融风暴时期1580万的两倍多。值得我们高度警觉的是其中2,050万是4月份一个月的数,其中3,200万是首次申请失业救济金的人,   3,350万是7周内申请的人,700多万是7周前的失业人数。看看下图,红色图案部分为失业人口,对比2008年,还是蛮吓人的:

根据2008年房市崩盘的经验:只要房地产价格跌破20%,房价就会出现雪崩效应。其原因20%头款被贷款银行视为安全贷款线。一旦跌破20%,出现资不抵债,就会出现大量的屋主破产,房价会一落千丈。

更有甚者,不少州政府(如:佛罗里达)已经把新冠疫情列入不可抗拒的天灾,人与人之间的地产合同,是可以因为不可抗拒的天灾而不执行的!也就是说:房产买卖合同可以因此天灾而失效。而此天灾仞在进行中,尚未得到有效控制,买卖双方会签订随时可以毁约,而不用担心受罚的合同吗?这会对房地产交易带来怎么样的影响呢?值得我们继续观察!请看下图:  

跳脱房地产专业的单一角度,站在更宏观的视野来看:如果股市属于经济先行指数,房地产市场则属于后行(滞后)指数:如果整个经济是一列运行的列车,股市处在车头位置,房地产则处在车尾位置。目前,联邦政府尽管动用了数万亿救市,把联邦准备金率降为零,穷尽所有的量化宽松手段(包括购买公司的垃圾债),股市虽有反弹,但恐慌情绪未消:连股神巴菲特在四月底斩仓航空股后,至今仍然在一旁观望;股市仍有大幅下跌的可能。

既然股市(车头)尚未进入谷底,房市(车尾)就尚未开始下跌 ( 后行指数嘛!如您所言:不降反升)。关于您所提何时是(谷底)买入房产的好时机:瞄着车头(股市)搭车尾(房市)。只要股市谷底显现,一年至两年会出现房产市场的谷底。瞄着股市做房市,您有足够的时间、妥妥地赚到钱。当然,尽管您买到了谷底价,并不等于可以在短时间内马上反弹。

有诗为证:
时代列车滚向前,
先行后行心已然。
车头尚未进抵站,
车尾渺渺更惘然。
瞄着车头搭车尾,
十个抓来九个准。
看着股市做房市,

乱世赚钱蛮容易。

希望您赚钱!

若知后事如何,且听下回分解。

李茂洪  
注册财务计划师 CFP  
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