全美房价迅速上涨,会引发泡沫吗?此贴给答案!

日期:2021-11-01
来源:亨瑞国际房产

从2020到2021这两年内,即便疫情肆虐,美国的房价一如既往地迅速上涨,速度甚至比2007年金融危机和随后的经济衰退之前的水平还要快。那么,这是否存在另一个危险的房地产泡沫正在形成的风险?这个问题一直困扰着房产投资者们,我们的专业顾问结合各大数据,通过与2007年以前的房产泡沫走势,来为大家解析全美房价上涨的情况。

大流行期间房价急剧上涨

2020年3月,美国经济因疫情而关闭。然而,到了夏季,尽管失业率高,房价却开始大幅上涨。这与21世纪初有何相似之处?如果房地产市场的表现与之前的繁荣时期一模一样,我们会感到担忧。而目前为止,美国房价已经经历了大约一年的两位数价格增长,相比之下,2003年到2005年全国平均复合年增长率为逾14%。

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房价上涨的空间格局

这种繁荣正在大都市地区内外的不同地方发生。对于大多数地方来说,最近的房价增长甚至比之前的繁荣时期还要强劲:纽约联邦储备银行给出的数据显示,79%的大都市地区在疫情期间的增长率高于2003-05年的高峰时期。与2003-05年相比,美国人口最多的30个大都市地区中,63%的地区在疫情期间出现了更高的增长。

下面的图表绘制了一条灰色的45度线,以区分哪个人口最多的大都市地区在疫情期间或房地产泡沫期间增长最快。奥斯汀、夏洛特、西雅图和亚特兰大是超过45度线的几个大都市,这意味着它们在疫情期间有更高的增长率。另一方面,拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密和纽约在2003-05年的增长率更高,并且都低于45度线。

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蓝色回归线显示,在整个数据集中,房地产泡沫期间的房价增长与大流行病之间存在正相关关系,这意味着在2003-05年期间年增长率较高的大都市地区在大流行病期间有更高的增长率,反之亦然。但请注意回归线是多么平坦,以及大多数点离这条线有多远,这表明关系是很微弱的。许多在2003-05年经历过房价快速增长的大都市地区,在疫情期间增长速度较慢,反之亦然。

郊区房价增长比城市快

上述数据涵盖了大都市地区,包括城市和郊区的住房。这些数据表明,在疫情期间,城区的房价增长速度低于郊区。

如下图所示,起初城市地区的房价同比涨幅通常高于郊区,但从2018年11月左右开始,这些城市地区的房价增速开始低于郊区。2020年3月疫情爆发后,城市地区的房价确实出现了大幅上涨,但郊区的增速要快得多,年增长率超过15%,而城市地区的年增长率约为10%。即使是相对温和的城市地区也有例外:曼哈顿(纽约县)6月份的房价同比下降4.3%,是全国房价降幅最大的县级地区。

当然,除了相对位置之外,还有很多因素会影响价格上涨,但城市分类是一个重要的特征。过去一年房价增长的显著滞后并不是由于地区收入或疫情前的房价水平。当我们控制这些因素时,我们发现,人口密集的城市地区一直在以接近其他都市区的速度增长,直到2020年,他们才远远落后。

城市地区之间也存在地区差异。东北部没有中西部、西部和南部发展得那么快。截至2020年底,所有区域线在整个大流行期间都遵循类似的趋势。2021年初,西部、南部和中西部继续快速增长,而东北部开始出现略微停滞的增长。这些地区差异可能与这些地区的城市与其他地区的城市不同的增长率有关,这表明城市分类如何因地区而表现不同。

尽管全美房价正在迅速上涨,但数据显示,我们并不是简单地重复本世纪初大流行期间的房地产市场泡沫。这种繁荣正在不同的都市区以及都市区内的不同地点发生。随着美国经济逐渐恢复,失业率降低,美国房产涨幅趋势也逐渐进入正常化。但随着居家办公的形态愈发流行,郊区的房产更加受到欢迎。譬如德州的奥斯汀、休斯顿、达拉斯等地迎来了大批企业和人才的迁入,房地产市场愈发火热。

来源:亨瑞国际房产