美国租房客 vs 美国房东

日期:2021-11-10
来源:时代周报 @马欢

在大放水的刺激下,美国楼市空前狂热,房价涨,租金也涨。

当地时间11月2日,根据美国商务部公布的数据显示,今年9月,全美租金价格涨幅创下自2001年以来的最高水平,这一涨幅也直接抬高了9月的消费者物价指数。

报告还显示,全美空置出租屋的问询价格中位数为每月1203美元(约合人民币7695元),去年同期这一价格为1160美元(约合人民币7420元)。

来自公寓指南(Apartment Guide)的最新租金还显示,在美国一些市场需求比较大的州,目前一居室的平均租金已经涨到了1660美元(约合人民币1.06万元),同比上涨19.8%,环比上涨7.7%;2居室的平均租金则涨至1964美元(约合人民币1.36万元),同比上涨18.9%,环比上涨7.1%。

飙升的住房成本,也将进一步加大美国通胀的压力。

忍痛租房的年轻人

卡门·圣地亚哥是一名牙医助理,她住在佛罗里达州坦帕湾的一套公寓里,以前公寓每月的租金是1479美元(约合人民币9456元),在房东宣布租金上涨300美元(约合人民币1918元)后,她决定退租。

为了找新的房子,卡门交了押金1000美元(约合人民币6394元),联系了10位房东,排队参观了5栋公寓楼,但还来不及做决定,这些公寓就全都被住满了。到了第6栋好不容易有一个两居室单元可以租用,但每月的租金却超过1900美元(约合人民币1.2万元),包括了强制性的有线电视费——比她以前租的公寓更贵。即便如此,卡门最终还是决定忍痛拿下,“免得接下来更难找。”

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坦帕湾(图源:Getty Images)

“我们这里以前从未有过这么疯狂的租金上涨,”杰在坦帕湾的一家房地产公司工作,“从今年7月到9月,坦帕湾的租金每月上涨了24.8%。”

在佛罗里达州,沃特森物业管理公司帮个人业主管理着近4000套房屋的租赁。其负责人尼古拉表示,眼下全州的房屋租赁市场太火爆了,每天都有人找他要房源。

这种氛围也蔓延到了美国租房市场较冷门的州和城市。斯普林菲尔德距美国第三大城市芝加哥仅有3小时车程,但远不及后者繁华。但这里的房东发现,他们的公寓租赁也变得火热起来。

斯普林菲尔德的房东塞斯·莫里森表示,他刚把一套公寓挂牌出租,不到一天之内就接到了几十个电话。“在斯普林菲尔德这样的城市,在伊利诺伊州这样的州,有这样的需求简直是疯了。”他说。

2020年,受疫情影响,人们纷纷逃离各大城市,选择在郊区购房或搬进亲人家中,但随着2021年全美经济重启、就业机会增长,租房者正向城市回归。

“年轻人又开始独立生活了。”美国房地产协会官方网站Realtor.com的首席经济学家黑尔表示,眼下美国房地产市场火爆,房价上涨,买不起房的年轻人正被迫回到租房市场,租房需求也迅速上升。

来自RealPage的数据显示,今年第二季度美国租赁公寓的入住数量大涨50万套,创下1993年以来的最大年度增幅。

纽约房东:宁愿空置也不出租

租客们在排队找房,但疫情期间被租金拖欠吓怕了的房东,宁愿空置房子,也不想出租。

在纽约,小房东组织(poagny.com)10月5日公布租赁调查显示,尽管纽约租客的租金拖欠率从8月的55%下降到了9月的48%,但仍有41%的房东表示收齐租金后,不愿再出租名下物业。另外还有超过3成的房东表示,一旦物业空置,将不再出租。

与之形成鲜明对比的则是纽约租房市场的火热。

根据美国租房网站StreetEasy的数据,纽约市房租中位数在8月已经达到2700美元(约合人民币1.7万元),曼哈顿地区的房租中位数更高,已突破3000美元(约合人民币1.9万元),且仍在持续上涨。在一些热门地区,房租的租金早已超过了疫情前的水准。

此前,由于新冠肺炎疫情蔓延,美国联邦政府和州政府出台“暂停驱逐令”,意味着房东无权赶走拖欠房租的租户可。而这也导致拖欠房租的房客越来越多。今年,美国疾病控制与预防中心宣布了一项新禁令,将“暂停驱逐令”延期至10月3日。

根据美国租赁房屋委员会的一项调查,大多数独栋出租房屋的业主深受新冠肺炎疫情影响,50%的业主表示自己的租户在疫情期间未交房租。美国房地产经纪人协会的数据则显示,“暂停驱逐令”对少于4套房产的小房东的打击尤其严重。

随着“暂停驱逐令”的消失,很多房东重新将自己的房产投入市场,房租也无可避免地再度上涨。

国际评级机构穆迪的经济学家马克表示:“从自有住房到租房,从高端到低端,从东海岸到西海岸,全美房地产市场都在火热之中。住房是一种基本需求,但越来越遥不可及。”

泡沫何时是个头

如果租金上涨的情况持续甚至加剧,可能影响美国的通胀预期,而通胀预期是影响美联储货币政策的关键因素。一旦失控,美联储将不得不踩下货币政策急刹车。

部分机构甚至已经开始担心,美国住房引发的长期通胀即将爆发。

高盛分析师罗尼·沃克警告称,全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨,而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。在他看来,美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨增速。到2024年,房价的上涨速度将远远超过此前2006年-2007年的房地产泡沫时期。

与此同时,美联储主席鲍威尔也多次受到议员关于住房问题的质询。“我不知道未来的房价会怎么样,但整体需求是很大的。即使贷款利率上升,我认为市场对楼市仍有强劲的需求。问题是供应状况如何?这确实是我们无法控制的。”

房地产市场咨询集团Zonda的首席经济学家沃尔夫则预计:“我不敢确定租金会不会继续上涨,房地产市场在2023年甚至2024年之前预计都不会达到平衡状态。假如经济持续复苏,就业情况也会因此反弹,租金将继续存在上行压力。”

《华尔街日报》亦表示,接下来这一年,影响美国通胀率的最大变数可能不是二手车或机票,而是住房。

撰文:时代周报 @马欢